Stiftelse

Går du med en helt særlig drøm om at starte en ny boligforening? Så har du muligheden for at finde ligesindede på ABF andelsmatch, ABF's nye platform for nystiftelser, som er udviklet i samarbejde med ventelistesystemet Waitly.

En andelsboligforening stiftes i forbindelse med køb af den ejendom andelshaverne bor i eller planlægger at flytte ind i. Overtagelse af ejendommen kan ske i forbindelse med tilbudspligten ifølge lejeloven, ved almindeligt køb af en ejendom eller ved opførelse af nyt byggeri.

Før en stiftelse

Forud for stiftelsen af andelsboligforeningen ligger en del arbejde. Der skal bl.a. afholdes beboermøder, ejendommen skal have en byggeteknisk gennemgang og der skal laves udkast til vedtægter. Dertil kommer, at finansieringsmulighederne skal undersøges. Få et overblik over stiftelsesprocessen og uddybende forklaring af hvert skridt i processen herunder.

Brug ABF

ABF yder gratis rådgivning undervejs i processen frem mod, at I skal tage stilling til, om der er et økonomisk sundt fundament at stifte en andelsboligforening på eller ej.

ABF tilbyder følgende stiftelsesydelser:

• Deltagelse i beboermøde
• Rådgivning om faldgruber i forbindelse med stiftelse af en andelsboligforening
• Rådgivning ift. valg af rådgiver (advokat)
• Evt. deltagelse i den stiftende generalforsamling.

Ovenstående ydelser er gratis. For ABF handler det ikke om indtjening, men om at sikre, at foreninger kun bliver stiftet på et økonomisk rentabelt grundlag.

ABF har telefontid hver dag mellem kl. 9.00-15.30, og I er også meget velkomne til at sende en e-mail til abf@abf-rep.dk mærket ”Stiftelse”. 

Processen

Trinene herunder følger stiftelsesprocessen, når det er tilbudspligten der er grundlag for stiftelsen. De fleste trin kan dog også følges, hvis der er tale om køb af ejendom i almindeligt frit salg eller ved nybyggeri. I er velkomne til at kontakte ABF i forbindelse med stiftelsesprocessen, uanset hvad der er jeres situation.

1. Jeres ejendom er sat til salg

Den udlejningsejendom, I bor i, er sat til salg af ejeren. Det skaber en unik mulighed for jer lejere for (måske) at købe ejendommen og stifte en andelsboligforening, hvor I alle sammen ejer ejendommen i fællesskab. Ifølge lejeloven kapitel 16, skal lejerne med få undtagelsestilfælde nemlig have tilbud om at gå sammen og stifte en privat andelsboligforening. Men I skal tænke jer godt om undervejs i processen. Det er nemlig vigtigt, at andelsboligforeninger bliver stiftet på et økonomisk sundt grundlag. Ellers er det bedre at lade være.

---

2. Beboermøde

Når ejendommen er blevet tilbudt lejerne, skal der afholdes et beboermøde, som typisk indkaldes af beboerrepræsentationen eller en interessegruppe. På mødet skal lejerne orienteres om, hvad en andelsboligforening er, og hvilke fordele og ulemper der er ved at købe en ejendom på andelsbasis.

ABF deltager gerne på beboermødet, hvor vi kan fortælle mere om fordele og ulemper ved at stifte en andelsboligforening.

Det er i forbindelse med beboermødet også vigtigt at undersøge, hvor stor interessen er for at stifte en andelsboligforening, og om der er grundlag for at udarbejde et reelt beslutningsgrundlag for stiftelse af en andelsboligforening.

Det er afgørende, at lejerne hver især gør sig klart, hvad forskellen på at være lejer og andelshaver er.

På beboermødet bør der vælges en initiativgruppe, som kan repræsentere lejerne i kontakten med rådgivere, finansieringsinstitutter og sælger.

Initiativgruppen myndiges til at søge bistand om stiftelsen hos en advokat.

---

3. Valg af rådgiver

Har I fået tilbud om at købe den ejendom, I bor i, anbefaler ABF, at I søger professionel hjælp. I står over for en stor beslutning, som I kun bør træffe, hvis beslutningsgrundlaget er i orden.

Da advokatsalæret i forbindelse med stiftelse af en andelsboligforening kan variere meget fra advokat til advokat, tilråder ABF, at advokatydelsen kommer i udbud, således at der sikres den billigste og bedste rådgivning. ABF tilbyder gratis at hjælpe med udbud.

Advokaten – den centrale rådgiver

Advokaten er den centrale rådgiver i forbindelse med stiftelse af en andelsboligforening. Når I har fået tilbud om at købe jeres ejendom, bør I derfor straks gå i gang med at overveje, hvilken advokat I ønsker bistand fra. Det er vigtigt, at I hurtigt får valgt en god advokat, der har erfaring med at stifte andelsboligforeninger.

Advokatens opgaver er at:

• Undersøge ejendommens forhold, fx i forhold til ejendomsskatter og afgifter, byplanlægning, lejekontrakter, forsikringer, kontrakt med vicevært, servitutter på ejendommen og andet relevant.
• Gennemgå sælgers tilbud og evt. foretage forhandlinger med sælger.
• Undersøge finansieringsmuligheder, herunder vilkår for lån samt forhandlinger om lån.
• Iværksætte byggeteknisk undersøgelse af ejendommen.
• Udarbejde forslag til vedtægter.
• Forberede stiftende generalforsamling.
• Deltage i stiftende generalforsamling.
• Berigtige skøde og pantebrev samt hjemtage lån, udstede andelsbeviser mv.

ABF anbefaler, at initiativgruppen indhenter tilbud på stiftelsesrådgivning fra mindst tre forskellige advokater med erfaring i stiftelse af andelsboligforeninger.

I skal vælge advokaten

Det er jer, der skal vælge advokaten og ikke omvendt. Bliver I kontaktet af en advokat, som tilbyder jer sin bistand ved stiftelsen, bør I undersøge, om der er andre advokater, der kan tilbyde en tilsvarende ydelse. Når I har undersøgt, hvilke advokater I kan vælge mellem, hvad de tilbyder, og deres referencer, kan I bedre træffe beslutning om, hvem I ønsker som rådgiver under stiftelsen. Jeres advokat kan hjælpe jer med at få kontakt til en byggesagkyndig og andre rådgivere, som er relevante i forbindelse med stiftelse af en andelsboligforening.

’No cure – no pay’

Får I et tilbud, hvor advokaten kun skal have betaling, hvis andelsboligforeningen stiftes, altså det såkaldte ’no cure – no pay’-princip, skal I være særligt opmærksomme på de forudsætninger, som advokaten lægger til grund for stiftelsen. Advokatens interesse for at gennemføre stiftelsen af foreningen kan være meget stor, da det er en forudsætning for, at han/hun vil få økonomisk dækning for sit arbejde. I nogle tilfælde kan det betyde, at advokaten ikke leverer en tilstrækkelig, objektiv rådgivning. Vælger I en advokat, der anvender ’no cure – no pay’, bør I løbende være i dialog med advokaten om, hvilke oplysninger der er nødvendige for, at I kan tage stilling til stiftelsen. Opgaven for advokaten bør være den samme uanset, hvordan I betaler for advokatens arbejde; nemlig at tilvejebringe det gode beslutningsgrundlag.

Et godt beslutningsgrundlag

Det er vigtigt at kende de økonomiske konsekvenser på tidspunktet for stiftelsen, men mindst lige så vigtigt, at I kender de økonomiske konsekvenser på længere sigt. Advokatens opgave er at skabe et beslutningsgrundlag, som giver jer de informationer, der er nødvendige for at træffe en ordentlig beslutning. Det gode beslutningsgrundlag indeholder fyldestgørende information om:

• De økonomiske forhold på både kort og lang sigt
• Budgettet
• Ejendommens tilstand
• Ejendommens vedligeholdelsesbehov
• Finansieringsmodeller
• Forsikringstilbud.

I skal kun stifte en andelsboligforening, hvis beslutningen om at stifte foreningen er baseret på korrekte oplysninger om såvel økonomi som ejendommens tilstand.

---

4. Byggeteknisk undersøgelse

En byggeteknisk gennemgang giver et overblik over, hvilke vedligeholdelsesarbejder, der kan forventes at påhvile foreningen, hvis den stiftes. Det er især vigtigt at have fokus på:

• Tag
• Murværk
• Elinstallationer
• VVS-installationer
• Varmeanlæg.

Disse udgifter til udbedring og vedligeholdelse kan være store poster i andelsboligforeningens budget. Ejendommens stand kan også have betydning for foreningens forsikringsforhold.

Ud fra ejendommens tilstand kan den byggesagkyndige endvidere udarbejde en såkaldt vedligeholdelsesplan, hvor de forventede vedligeholdelsesopgaver og vedligeholdelsesudgifter over en årrække fremgår. En vedligeholdelsesplan skal dække over minimum 15 år og opdateres hvert femte år, og den er en vigtig forudsætning for et realistisk budget og dermed sund drift af foreningen.

Bygningsgennemgangen kan udføres af en arkitekt, ingeniør eller en anden byggesagkyndig. Der kan vælges forskellige fagmænd afhængigt af, hvilke bygningsdele, der skal undersøges.

---

5. Finansiering

Finansiering af andelsboligforeningen er selvsagt meget vigtigt og centralt i forhold til stiftelsen, så det skal undersøges nøje, hvor mange penge der skal bruges, og hvordan pengene bedst skaffes.

Ud over finansiering af selve købesummen skal der også være penge til omkostningerne i forbindelse med købet, fx honorar til rådgivere og tinglysning. Derudover kan der også være istandsættelsesarbejder, som skal tages højde for i finansieringen. Desuden skal der tages højde for, hvordan man vil håndtere, at nogle lejere evt. betaler et særligt moderniseringstillæg i tilknytning til deres leje. Moderniseringstillæg betales typisk af lejere, der fx har fået nyt badeværelse. Finansieringen består normalt af en kombination af realkreditlån, lån i et pengeinstitut og indskud fra andelshaverne.

Realkreditlån ydes op til 80% af ejendommens værdi, og der optages pant i ejendommen. De sidste 20% samt stiftelsesomkostningerne finansieres ved kontante indskud fra andelshaverne, og ved at foreningen optager et lån i et pengeinstitut. Max 40% af finansieringen må være med afdragsfrihed.

Fælles for både kreditforeningslån, foreningens lån i pengeinstitut og andelshaverens lån i egen bank er, at der findes forskellige låntyper og forskellige rentesatser. Det er derfor en god idé at indhente flere tilbud. For alle lånene gælder desuden, at kreditor typisk optager pant til sikkerhed for lånet. Ved foreningens optagelse af lån tinglyses der pant i foreningens ejendom. Det er desuden ikke muligt at omlægge lånet de første tre år.

Realkreditlån

Realkreditlån kan i dag ydes i mange forskellige varianter. Eksempelvis lån med fast årlig ydelse i hele lånets løbetid, og lån hvor ydelsen kan ændre sig ved rentestigninger eller rentefald.
Afhængigt af, om lejerne har udtrykt stor eller lille risikovillighed i forhold til de lån, der optages i ejendommen, bør realkreditbelåningen sammensættes, så den afspejler holdningen blandt de kommende andelshavere.

Ved realkreditlån skal der ud over afdrag og de fastlagte renter også betales et bidrag til realkreditinstituttet. Disse bidragssatser kan ændres i hele lånets løbetid, og i de seneste år har bidragssatserne for de variabelt forrentede lån været udsat for flere stigninger end bidragssatserne for de fastforrentede lån. Det bør der tages højde for i foreningens driftsbudget, som ligger til grund for den endelige beslutning om stiftelse af andelsboligforeningen. Selvom et variabelt forrentet realkreditlån umiddelbart virker billigst, er det altså vigtigt at tage bidragssatser og risikoen for stigende renter med i overvejelserne i forhold til, om denne låntype er den mest hensigtsmæssige.

De fleste realkreditlån har en løbetid på mellem 10 og 30 år. Løbetiden påvirker både ydelsen og det, som foreningen samlet set kommer til at betale i rente over lånets løbetid. Løbetid og lånets afdragsprofil bør derfor indgå i vurderingen af, hvordan foreningens realkreditbelåning skal sammensættes.

Mange realkreditinstitutter tilbyder lån med mulighed for at vælge én eller flere afdragsfrie perioder. Der kan være gode grunde til at vælge lån med afdragsfrihed i en periode, fx for hurtigere at nedbringe dyre banklån eller lignende. Hvis I overvejer afdragsfrihed, er det vigtigt at få oplyst, hvad konsekvenserne af at vælge afdragsfrie lån vil være – ikke bare på kort sigt, men også på lang sigt.

Banklån

Den del af finansieringen, som ikke kan ske via realkreditbelåning, optages normalt som enten lån eller kassekredit i en bank eller et pengeinstitut. Lånet er karakteriseret ved, at der ved lånets begyndelse udbetales et bestemt lånebeløb til foreningen, der udsteder et gældsbrev, som er sikret ved et ejerpantebrev. Sådanne lån er normalt annuitetslån med en løbetid på ca. 10-20 år. Renten er normalt variabel, dvs. at den forhøjes og nedsættes i takt med udviklingen i renteniveauet. Kassekreditten er karakteriseret ved, at lånebeløbet (kassekredittens maksimum) ikke udbetales ved lånets begyndelse, idet udbetalingen sker i takt med at andelsboligforeningen får behov for pengene. Der skal kun betales renter af det beløb, man til enhver tid har lånt på kassekreditten samt en provision af kreditmaksimum. En andelsboligforenings indbetalinger og udbetalinger er svingende gennem året, idet indbetaling af boligafgift normalt sker ved hver måneds begyndelse, mens udbetalinger til prioritetsydelser håndværkere mv. kan fordele sig meget ulige gennem året. Det er derfor en fordel at have en kassekredit, hvor lånets størrelse hele tiden kan svinge i takt med behovet.

Kontant indskud

Den sidste del af finansieringen er andelshavernes kontante indskud. Størrelsen af indskuddet svinger fra forening til forening og afhænger af, hvilke muligheder andelshaverne har for at skaffe kontante midler. Indskuddet er minimum 5%. Ved betaling af indskud modregnes normalt forudbetalt leje, depositum og evt. indestående på den indvendige vedligeholdelseskonto.

Andelshaverne hæfter som udgangspunkt alene med deres indskud for den gæld, der optages af andelsboligforeningen. Hvis kreditor ønsker, at hæftelsen skal omfatte mere end blot indskuddet, skal det stå i foreningens vedtægter og fremgå af låneaftalen med kreditor. Hæftelsen vil i det tilfælde enten kunne være pro rata, som betyder, at der kan kræves en forholdsmæssig andel af beløbet fra hver enkelt andelshaver, eller solidarisk – hvor hver enkelt andelshaver i princippet hæfter for hele beløbet, og efterfølgende selv skal stå for at opkræve de penge, han/hun har lagt ud for de øvrige andelshavere.

Optager andelshaveren lån i banken for at betale indskuddet i foreningen, vil andelshaveren kunne give banken pant i andelen og dermed i andelshaverens brugsret og andel i foreningens formue. Det lån er det kun den enkelte andelshaver, som hæfter for.

Budget

Efter der er taget stilling til, hvilke lån der skal optages i forbindelse med stiftelsen, vil det være advokatens opgave at udarbejde budgetter. Der skal udarbejdes et budget for hvert finansieringsforslag samt et sammenligningsbudget baseret på finansiering af køb af ejendommen med et 30 årigt, konverterbart, fastforrentet lån med afdrag. Budgettet skal endvidere indeholde en post der omhandler årlige udgifter til vedligeholdelse af ejendommen. Budgettet må ikke indeholde indtægter for fremtidige salg af ledige lejelejligheder.

Budgettet skal redegøre for, hvordan økonomien i foreningen må forventes at tage sig ud i en given periode – minimum 15 år. I budgettet indgår finansieringsudgifter, foreningens forventede driftsomkostninger samt midler til vedligeholdelse i foreningen og til de lejelejligheder, som ikke omdannes til andelsboliger under stiftelsen.

I forbindelse med budgetlægningen er det vigtigt, at der tages højde for udløbet af eventuelle aftaler om tidsbegrænsede moderniseringstillæg. Tillægget vil gradvist skulle nedtrappes og til sidst bortfalde, og det er derfor vigtigt, at advokaten har taget højde herfor i budgettet. Ellers vil andelsboligforeningen mangle indtægten fra moderniseringstillægget, når tillægget bortfalder.

Da budgettet er et vigtigt element i beslutningsgrundlaget, bør der opstilles forskellige budgetforslag afhængigt af hvor mange, der tilslutter sig stiftelsen af foreningen. Det er tilslutningsprocenten, der har betydning for, hvor meget boligafgiften og de øvrige udgifter sættes til. Er der usikkerhed, om hvor vidt budgettet er realistisk, kan det være relevant at søge uvildig bistand til gennemgang af budgetmaterialet.

---

6. Stiftende generalforsamling

Når forarbejdet er afsluttet, skal der afholdes en stiftende generalforsamling, hvor alle beboere kan deltage. Dagsordenen for den stiftende generalforsamling skal som udgangspunkt indeholde følgende:

1. Valg af dirigent
2. Præsentation af stiftelsesgrundlaget
3. Stiftelse af andelsboligforeningen
4. Vedtagelse af vedtægterne
5. Indmeldelse i andelsboligforeningen
6. Valg af bestyrelse
7. Valg af revisor og evt. administrator
8. Vedtagelse af forsk. bemyndigelser
9. Eventuelt

Ad 1)
Under dette punkt på dagsordenen vælges en person til at styre generalforsamlingen, og det vil ofte være advokaten, men det står generalforsamlingen frit for at vælge en anden person, som de finder egnet til opgaven.

Ad 2)
Under dette punkt på dagsordenen vil advokaten normalt gennemgå tilbuddet om køb på andelsbasis og undersøgelsen af ejendommens forhold. Desuden forelægges den byggetekniske undersøgelse af ejendommen. Endelig gennemgås de indhentede tilbud på lån. Der skal være udarbejdet et overslag over finansieringen af købet og et budget for foreningen. Normalt har man i indkaldelsen til den stiftende generalforsamling orienteret om hovedpunkterne i det materiale, der forelægges, herunder størrelsen af det indskud beboerne skal betale, økonomien for den enkelte ved indtræden i foreningen på såvel kort som lang sigt og de andre pligter beboerne påtager sig ved indmeldelse i andelsboligforeningen.

Herefter vil normalt følge en diskussion af fordele og ulemper ved stiftelse af en andelsboligforening på det fremlagte stiftelsesgrundlag.

Ad 3)
Når debatten er afsluttet foretages der som regel en vejledende afstemning for at konstatere, om der overhovedet er interesse for at fortsætte med stiftelse af andelsboligforeningen. Denne afstemning er ikke bindende, og de, der stemmer for, er ikke indmeldt i foreningen. Indmeldelse i foreningen behandles under et særskilt punkt.

Ad 4)
Under dette punkt på dagsordenen gennemgås vedtægterne bestemmelse for bestemmelse. Der kan foretages ændringer i udkastet. Når udkastet er gennemgået, stemmes der om vedtægterne.

Ad 5)
Under dette punkt på dagsordenen tages der imod indmeldelse fra de beboere, som allerede har truffet deres beslutning. Indmeldelsen er bindende under de forudsætninger, der gælder for stiftelsen af andelsboligforeningen. De beboere, der ikke har truffet deres beslutning endnu, vil normalt få yderligere et par dage til at beslutte sig i. Efter den fastsatte frist kan beboere, der ikke er indmeldt, kun blive medlem af andelsboligforeningen efter de bestemmelser, der er i vedtægten om optagelse af nye medlemmer.

Ad 6)
Under dette punkt på dagsordenen skal der vælges en bestyrelse bestående af andelshavere, som repræsenterer foreningen, og som kan underskrive bl.a. skøde og pantebreve på andelsboligforeningens vegne.

Ad 7)
Under dette punkt på dagsordenen vælges der en revisor og evt. en administrator, hvis foreningen ikke ønsker at være selvadministrerende.

Ad 8)
Til slut træffes der beslutning om at give bestyrelsen bemyndigelse til at købe ejendommen på de vilkår, der fremgår af det grundlag, der har været fremlagt på den stiftende generalforsamling.