Viden om stiftelse

Forskellen på at være lejer og andelshaver

	Lejer	Andelshaver
Demokrati	Udlejer kan selv bestemme det meste.	Medbestemmelse og mulighed for at påvirke foreningens beslutninger om månedlig boligafgift samt vedligeholdelse og forbedringer af foreningens ejendom.
Indskud	Du skal oftest betale et depositum og forudbetalt leje.	Ved stiftelse af foreningen skal der betales et indskud, som oftest minimum 5.000 kr. pr. kvadratmeter.
Månedlig udgift	Husleje, som betales til udlejeren.	Du betaler en månedlig boligafgift, som går til den løbende drift af ejendommen og dækker ydelserne på andelsboligforeningens lån.
Økonomisk hæftelse	Du hæfter ikke som lejer.	Du hæfter som udgangspunkt med dit indskud. Derudover kan kreditorer med pant i ejendommen eventuelt kræve pro rata hæftelse eller solidarisk hæftelse.
Pant og udlæg	Du kan ikke belåne i bolig, og eventuelle kreditorer kan ikke foretage udlæg i boligen.	Du kan optage banklån med sikkerhed i boligen. Men det betyder også, at dine kreditorer kan foretage udlæg i boligen og evt. kræve en tvangsauktion, hvis du ikke kan betale på anden vis.
Indretning af boligen	Du har kun begrænset mulighed for at indrette og forbedre din bolig.	Du kan indrette og forbedre boligen under hensyn til byggelovgivningen og foreningens vedtægter.
Boligstøtte	Du kan opnå boligsikring eller boligydelse.	Der kan ikke opnås boligsikring i en andelsbolig. Pensionister kan opnå boligydelse, men boligydelse ydes som et lån.
Ved fraflytning	Du kan ikke indstille en ny lejer, og du får ikke betaling for din bolig ved fraflytning.	Du har mulighed for at indstille en ny andelshaver under hensyn til foreningens vedtægter. Ved udtrædelse af foreningen kan du udover det indbetalte indskud også opnå del i forøgelsen af foreningens formue, og få betaling for de forbedringer, der er foretaget i boligen. Prisfastsættelse sker efter andelsboliglovens regler og foreningens vedtægter.

Tilbudspligten

Ifølge lejelovens kapitel 16, skal en udlejningsejendom tilbydes dens lejere, før ejendommen kan afsættes til anden side. Ønsker en udlejer at sælge en ejendom, har udlejeren altså pligt til at tilbyde ejendommen til lejerne i ejendommen, som så kan beslutte at oprette en andelsboligforening, som køber ejendommen.

Lovgivningens regler om tilbudspligt gælder for ejendomme, som helt eller delvist benyttes til beboelse. Lovgivningen stiller dog det yderligere krav til ejendommen, at denne, såfremt den kun bruges til beboelse, skal have 6 eller flere lejligheder, førend udlejer har pligt til at tilbyde lejerne ejendommen i en overdragelsessituation. Hvis ejendommen ikke kun bruges til beboelse, men også huser erhverv eller lignende, skal der være mindst 13 beboelseslejligheder i ejendommen, før udlejer har pligt til at tilbyde lejerne at overtage ejendommen.

Lejerne skal minimum have 10 uger til at træffe beslutning om at købe ejendommen som andelsboligforening. Ugerne i juli tæller ikke med. Fristen løber fra det tidspunkt, hvor lejerne har modtaget den information, som de har krav på.

Hvornår træder tilbudspligten i kraft?

Tilbudspligten træder i kraft, når udlejer ønsker at sælge eller på anden vis overdrage ejendommen helt eller delvist. Hvis en udlejer ønsker at bytte ejendommen væk for en anden ejendom, vil ejendommen stadig først skulle tilbydes til ejendommens lejere. Tilbudspligten træder i kraft, når en ejer af aktier eller anparter sælger nok aktier/anparter til en køber, således at sælger ikke længere har majoriteten af stemmer i selskabet.

Reglerne om tilbudspligt gælder ikke, hvis det er staten eller en kommune, der køber ejendommen, hvis ejendommen sælges på tvangsauktion, hvis der er nært slægtskab mellem køber og sælger, eller hvis ejendommen går i arv.

Lejerne tilbydes at købe ejendommen

Ejeren af ejendommen skal sende et tilbud til samtlige lejere i ejendommen skriftligt eller digitalt. Ejeren skal tilbyde lejerne at købe ejendommen på de samme vilkår, som ejendommen ville blive solgt på i fri handel. Hvis der ikke allerede er fastlagt en pris, eller hvis sælger ønsker, at ejendommen skal overdrages som gave, bytte eller lignende, så skal der med rettens mellemkomst udpeges en syns- og skønsmand, som kan vurdere ejendommen.

Tilbuddet fra ejendommens ejer skal indeholde en række oplysninger, som lejerne kan basere deres beslutning om køb af ejendommen på. Oplysningerne skal blandt andet indeholde opgørelser over:

Ejendommens driftsudgifter
Lejeforholdene i ejendommen
Vedligeholdelseskonto og de øvrige konti, som en udlejer efter dansk lovgivning skal holde.

Foreningen kan kun stiftes og købe udlejningsejendommen på andelsbasis, hvis mindst 60 % af beboelseslejerne ønsker at være medlem af foreningen. Ejeren af ejendommen afvise købstilbuddet, hvis foreningen ikke kan dokumentere, at den kan betale den kontante udbetaling på ejendommen. Ejeren af ejendommen kan desuden afvise lejernes accept af tilbuddet, hvis tilbuddet ikke når frem rettidigt.

Køb af ejendom i fri handel eller på tvangsauktion

Hvis en ejendom ikke er omfattet af tilbudspligten, har lejerne mulighed for at byde ind, når ejendommen bliver annonceret til salg. Det er også muligt for lejerne selv at tage initiativ til at kontakte ejeren for at høre, om ejeren ønsker at sælge ejendommen.

På en tvangsauktion har lejere også mulighed for at byde og på den måde overtage ejendommen på andelsbasis. Det kræver dog, at foreningen er oprettet inden, der bydes på auktionen, og at der er fremskaffet den nødvendige kapital.

Hvis ejendommen ikke er underlagt tilbudspligtreglerne, er det vigtigt, at lejerne hurtigt tager kontakt til en professionel rådgiver, som kan hjælpe med forhandlingerne med ejeren af ejendommen og stiftelsen af andelsboligforeningen.

Hvem kan blive andelshaver?

Ved stiftelsen har alle lejere af beboelseslejligheder ret til at blive medlem af andelsboligforeningen. Generalforsamlingen bestemmer, om der skal åbnes mulighed for at lejere af forretninger og andre erhvervslejemål samt ejendommens vicevært, kan melde sig ind. Det er ikke lovligt at optage personer, der ikke er lejere i ejendommen, medmindre personen har en bolig, forretning eller tilsvarende i ejendommen. Efter stiftelsen vil optagelse af nye medlemmer følge reglerne i vedtægten.